V bazi se trenutno nahaja 9200 oglasov, od tega
|
Kupite še letos
Cene nepremičnin bodo po napovedih nepremičninskih posrednikov rastle tudi letos, najbolj vroče lokacije ostajajo središča mest, Obala in Gorenjska. Letošnje leto je morda zadnje, ko bomo za stanovanjske novogradnje plačevali davek na dodano vrednost po nižji, 8,5-odstotni stopnji. Lastniki nepremičnin se že nekaj časa ukvarjajo z vprašanjem popisa in obsegom zbiranja podatkov, ki jih ta zajema. V soboto pa se je iztekel še en razpis za prodajo 116 stanovanj republiškega stanovanjskega sklada. V nadaljevanju odgovarjamo na najpogostejša vprašanja, ki so povezana z omenjenimi dogodki in razmerami na slovenskem nepremičninskem trgu. Vroče lokacije in rast cen Na katerih lokacijah bo letos največ povpraševanja, katera vrsta nepremičnin je na njih najbolj iskana in kakšne bodo cene? Nepremičninski posredniki se strinjajo, da je še vedno, in tako bo tudi ostalo, največ povpraševanja po stanovanjih in zemljiščih v središčih mest, na Gorenjskem, kjer vodi Kranjska Gora, in na Obali, natančneje v Portorožu, Luciji in Izoli. Boris Veleski iz Mreže nepremičnin pravi, da so v Ljubljani najbolj iskana stanovanja v Centru, Trnovem, za Bežigradom in v Šiški. Cene nepremičnin na teh lokacijah so od dva do štiri in celo več tisoč evrov za kvadratni meter. Povpraševanje je veliko tudi na celotnem območju Ljubljanskega potniškega prometa, v okolici Ljubljane pa tam, ker je dobro urejena in lahko dostopna infrastruktura. Jana Skoko iz Metropole dodaja, da je največ povpraševanja po manjših stanovanjih, velikih do 60 kvadratnih metrov, ki pa jih na trgu najbolj primanjkuje. V turističnih krajih je najbolj zanimiv nakup manjših počitniških apartmajev, ki dosegajo ceno tudi 4000 in več evrov za kvadratni meter, meni. Še bolj kot apartmaji kupce zanimajo zazidljiva zemljišča s pogledom na morje, pa pravi Vanja Gomilar iz nepremičninske agencije Piramida. Najbolj iskane lokacije so v Portorožu in Luciji, za katere je treba zaradi velikega povpraševanja in zelo majhne ponudbe odšteti 300 in več evrov za kvadratni meter. Čeprav je povpraševanje tudi po parcelah v zaledju Kopra, so cene tam nižje, približno 160 evrov za kvadratni meter, bolj oddaljene ob obale pa je mogoče kupiti že za 70 do 80 evrov za kvadratni meter. Maribor ima svoje posebnosti. Cene nepremičnin so precej nižje kot na drugih vročih območjih v Sloveniji. Za stanovanje v Centru in na območjuRadvanja, ki sta najbolj zaželeni lokaciji, je treba odšteti približno 1800 evrov, za zemljišče pod Pohorjem od 120 do 150 evrov na kvadratni meter, za novo hišo najmanj 208 tisoč, za starejšo pa približno 167 tisoč evrov. To je 30 odstotkov več kot drugod v Mariboru in okolici, pojasnjuje Slava Erman iz Dodome. Za katere nepremičnine prodajalci najbolj napihnejo cene, pri katerih je razlika med oglaševano in iztrženo vrednostjo največja? Vsi sogovorniki se strinjajo, da so oglaševane cene v povprečju 10 do 15 odstotkov višje od realiziranih. Največji in najbolj nerealen iztržek pričakujejo prodajalci starejših, približno 40 let starih hiš. Ermanova pravi, da so zneski pogosto tako pretirani, da sploh ni resnega povpraševanja, razen če visoke cene ne odtehta lokacija. Vzroke za to vidi v pomanjkanju primerljivih nepremičnin na trgu. Skokova k temu doda, da se prodajalci pogosto ne zavedajo, da je vrednost odvisna od mikrolokacije in zasnove hiše. Veleski pa pravi, da so tovrstne hiše pogosto arhitekturno zastarele, zato so potrebna velika vlaganja. Zgodba o prodaji hiše z nerealno postavljeno ceno se pogosto ne konča s prodajo. Nepremičnina, ki je predolgo na trgu, postane za kupce nezanimiva, saj ti sklepajo, da je z njo kaj narobe. Vanja Gomilar meni, da je pretiranost oglaševanih cen odvisna predvsem od tipa prodajalca. Tisti, ki si nepremičnino res želijo prodati, postavijo realno ali le nekaj odstotkov višjo ceno od tržne. Prodajalci, ki vidijo le možnost visokega iztržka, prodaja nepremičnine pa v resnici ni nujna, postavijo nerealno ceno. Potem pa čakajo, da bo prišla žrtev, ki bo pripravljena plačati oderuško kupnino. Pretirane so tudi oglaševane cene zemljišč, ker lastniki pogosto ne poznajo urbanističnih načrtov, ki opredeljujejo njihovo namembnost in možnost pozidave, še dodaja Skokova. Pri katerih vrstah nepremičnin lahko letos pričakujemo največjo rast cen? Zaradi manjše ponudbe in veliko večjega povpraševanja bodo tudi letos cene nepremičnin rastle. Skokova pričakuje največjo rast cen zazidljivih stavbnih zemljišč, namenjenih gradnji večstanovanjskih objektov. To bo zvišalo tudi cene novogradenj na teh zemljiščih. Veleski meni, da se bodo najbolj podražile novogradnje, manjša stanovanja, nove hiše in zazidljiva zemljišča. Rast cen zemljišč napoveduje tudi Gomilarjeva, Ermanova pa meni, da na mariborskem koncu pretirane rasti ne bo, razen pri nepremičninah na najbolj vročih lokacijah. Davčna zakonodaja in nepremičnine Kako bo na cene nepremičnin vplivala uvedba višje, 20-odstotne stopnje DDV za novogradnje, ki naj bi začela veljati 1. januarja prihodnje leto? Večina investitorjev in nepremičninskih posrednikov se strinja, da se bodo novogradnje z uvedbo višje stopnje DDV podražile. Vanja Vutkovič iz podjetja iprojekt pravi, da si želijo, da bi evropska komisija odobrila podaljšanje obdobja nižje obdavčitve do leta 2010. Njihovo podjetje začenja gradnjo novih stanovanj in hiš, ki pa zaradi obsega ne bo končana letos, zato pričakujejo, da jim tudi vseh stanovanj ne bo uspelo prodati. Če ne bo podaljšanega obdobja nižje davčne stopnje, to pomeni, da bodo njihovi kupci že morali plačati višjo ceno. Nepremičninski posredniki se strinjajo, da bo višji DDV vsekakor breme kupcev novogradenj, zato svetujejo nakup v tem letu. Veleski in Skokova pravita, da bodo zaradi višjega DDV rastle tudi cene starih nepremičnin, ki se pogosto ravnajo po cenah novogradenj, Ermanova pa meni, da bo njihova cena odvisna od povpraševanja. Nihče ne pričakuje, da bi se zaradi višjega davka zmanjšalo povpraševanje. Višjo stopnjo DDV za novogradnje nam nalaga EU,šesta direktiva EU pa nižjo stopnjo dovoljuje le za neprofitna stanovanja, študentske domove in druge nepremičnine, ki so predmet socialne politike. Slovenija je zato zaprosila za podaljšano obdobje nižje stopnje, odgovor pa lahko pričakujemo do konca leta, so sporočili z ministrstva za finance. Kdaj lahko pričakujemo davek na nepremičnine? Davek na nepremičnine, ki naj bi nadomestil nadomestilo za stavbno zemljišče, naj bi po prvotnih napovedih dobili že januarja 2005. Podlaga zanj bo popis nepremičnin, ki zdaj poteka in mu bo v drugi polovici leta sledilo množično vrednotenje. Potem lahko pričakujemo, da bo sprejet tudi zakon o davku na nepremičnine. Vendar časovni okviri zanj še vedno niso znani. Priprava davka ni predvidena v normativnem programu vlade niti letos niti v letu 2008, so sporočili iz službe za odnose z javnostjo ministrstva za finance. Katere davke je treba plačati ob prodaji oziroma nakupu nepremičnin po zdaj veljavni davčni zakonodaji? Ob nakupu novogradnje letos še velja plačilo 8,5-odstotne stopnje DDV. Pri prodaji starih nepremičnin pa je treba plačati dvoodstotni davek na promet z nepremičninami. Prodajalec mora plačati še davek na kapitalski dobiček, ki se obračuna od razlike med nakupno in prodajno vrednostjo, pri tem pa se upoštevajo določene olajšave, kot so investicije, rast življenjskih stroškov in podobno. Zavezanci za plačilo davka smo 20 let od datuma pridobitve lastnine. Prvih pet let po pridobitvi znaša davek 20 odstotkov, naslednjih pet let 15 in tako vsakih naslednjih pet let pet odstotkov manj. Obstajajo še določene druge izjeme. Plačila kapitalskega dobička so oproščeni vsi, ki so nepremičnino pridobili pred 1. januarjem 2002. Zakon določa še eno zelo pomembno oprostitev plačila davka na kapitalski dobiček. Oproščeni so ga vsi lastniki, ki so v nepremičnini, ne glede na datum pridobitve, imeli prijavljeno stalno prebivališče vsaj zadnja tri leta pred prodajo. Financiranje nepremičnin Nakup s posojilom ali lizingom? Večina kupcev nepremičnino kupi z dolgoročnim hipotekarnim posojilom ali pa nakup financirajo z lizingom. Bistvena razlika je v tem, kdo je pravni lastnik nepremičnine med odplačevanjem obveznosti. Pri hipotekarnem posojilu je lastnik kupec, v zemljiški knjigi pa se zabeleži, da je upnik na nepremičnini banka, ki je posojilo odobrila. Pri lizingu je pravni lastnik nepremičnine lizinško podjetje. Nepremičnina je s tem tudi zavarovanje terjatev, zato pri sklenitvi lizinške pogodbe ni stroškov zavarovanja. Tudi pri hipotekarnem posojilu je zavarovanje nepremičnina, vendar mora posojilojemalec plačati stroške, ki nastanejo zaradi vzpostavitve hipoteke. V tabeli so primerjalni izračuni hipotekarnih posojil različnih bank za nakup 150 tisoč evrov vredne nepremičnine, za katero je kupec plačal 20 tisoč evrov pologa, odplačeval pa jo bo 20 let. S 1. januarjem je začelo veljati določilo, da se davek na dodano vrednost (DDV) na obresti lizinga ne obračunava več. Vendar lizinške hiše še nimajo natančnih navodil republiške davčne uprave, čakajo tudi na nove računalniške programe za izračun lizinga brez DDV na obresti. Primerjalnih izračunov za lizing zato nismo naredili, ker bi bili podatki lahko nepravilni in celo zavajajoči. Pojasnimo pa lahko, kaj pomeni, da fizične osebe ne bodo več plačevale DDV na obresti lizinga. V konkretnem izračunu se lizing zato občutno poceni, saj obresti v 20 letih znašajo približno 8000 evrov. Če je lastna udeležba ob sklenitvi pogodbe za 150 tisoč evrov vredno novogradnjo (DDV, ki znaša 8,5 odstotka, je vštet v ceno) 20 tisoč evrov, to pomeni, da se za vrednost DDV na obresti zmanjša znesek financiranja, saj lahko teh osem tisoč evrov namenimo za polog lastne začetne udeležbe. S tem pa se zniža tudi mesečna obveznost. Lizing se tako poceni in postane še konkurenčnejši posojilu, lahko celo cenejši. Za primerjavo s hipotekarnim posojilom povejmo le, da so obrestne mere za lizing primerljive ali celo nižje, stroški odobritve pa znašajo od 800 do 1600 evrov, odvisno od tega, kaj je vanje všteto. Za 1600 evrov pripravi lizinška hiša popolnoma vso dokumentacijo, tudi kupoprodajno pogodbo, vpis v zemljiško knjigo, pregleda nepremičnio in uredi njeno pravno stanje. Dilema: naj se odločimo za posojilo, vezano na evro ali švicarski frank? Obrestna mera posojila, vezanega na evro, je sestavljena iz referenčne obrestne mere euribor in marže banke ali tako imenovanega pribitka, ki se med bankami razlikuje. Enako velja pri posojilih, vezanih na švicarski frank, le da je referenčna obrestna mera libor. V obeh primerih posojilojemalec dolg odplačuje v evrih, kar pomeni, da banka švicarski frank preračuna v evre po veljavnem tečaju. Prav zaradi tega preračunavanja se morajo prosilci zavedati, poudarjajo v bankah, da pri odplačevanju posojila, ki je vezan na švicarski frank, obstaja tveganje nihanj valutnega razmerja. Povedano preprosteje, če se frank v primerjavi z evrom okrepi, bo to pomenilo večji mesečni obrok v evrih in nasprotno. Zato prosilcem običajno predstavijo obe možnosti in jih opozorijo na valutno tveganje in spremembe referenčnih obrestnih mer, na končno odločitev pa ne želijo vplivati. Trenutno so posojila, vezana na švicarski frank, ugodnejša. Za pridobitev hipotekarnega posojila banke zahtevajo urejen vpis v zemljiško knjigo. Starejše nepremičnine pogosto v ZK lahko vpišemo le na podlagi verige prodajnih pogodb. Kako to storimo in kaj, če v verigi kakšna pogodba manjka? Starejše nepremičnine, ki zaradi različnih razlogov niso vpisane v ZK, imele pa so več lastnikov, se v ZK lahko vpiše glede na verigo vseh prodajnih pogodb oziroma drugih listin, ki izkazujejo, da je nekdo imel pravno pravico na nepremičnini. Zbiranje teh pogodb je težko, saj se pogosto kakšna pogodba ali uradna listina izgubi ali je bila uničena, prejšnjih lastnikov, ki bi to pogodbo še lahko imeli, pa ni več mogoče najti. Zato novi zakon o zemljiški knjigi omogoča, da se za manjkajočo listino na pristojno okrajno sodišče vloži zahteva za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, v javnosti znana tudi kot nadomestna listina. Predlagatelj zemljiškoknjižne listine je lahko le oseba, v korist katere bi bila mogoča vknjižba lastninske pravice. Predlagatelj mora na sodišče predložiti podatke o vsebini listine, ki manjka, podatke o osebi, ki je listino izstavila, in o osebi, v korist katere je bila izstavljena. Potem mora izkazati še, da je bilo v njegovo korist ali korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo ter da se je originalna listina izgubila ali da je bila uničena. V pomoč so lahko fotokopije manjkajoče listine, overjene izjave prič ali evidentiranost v drugih javnih evidencah in podobno. Potem steče postopek, ki zaradi preobremenjenosti sodišč, nepopolnih vlog predlagateljev in dvomesečnega roka, ko mora sklep sodišča viseti na oglasni deski (v tem času se lahko vloži ugovor zoper sklep sodišča), traja zelo dolgo. Na ljubljanskem sodišču zahteve, ki jih je trenutno kar 2500, rešujeta samo dve sodnici, zato se postopki vlečejo tudi dve leti. Drugod po Sloveniji trajajo štiri do devet mesecev. Na sodiščih se zavedajo, kaj dolgotrajni postopki pomenijo za predlagatelje, vendar poudarjajo, da bi morali vpis v ZK urediti prej, ne šele, ko želijo svojo nepremičnino prodati. Popis nepremičnin Lastniki nepremičnin se sprašujejo, čemu je popis namenjen in kdo vse bo imel dostop do podatkov o njihovih nepremičninah. Odzvala se je tudi informacijska pooblaščenka. Je šla geodetska uprava predaleč? Ali lahko popis odklonimo in kakšne so sankcije? Na GURS odgovarjajo, da je popis namenjen vzpostavitvi večnamenske evidence, ki bo prikazovala resnično stanje nepremičnin v Sloveniji. Z njim naj bi zagotovili prostorski red in ustrezno vrednotenje nepremičnin. Urejene evidence naj bi koristile posameznikom, zasebnemu in javnemu sektorju ter državi. Omogočile naj bi zavarovanje lastnine, ureditev medsebojnih razmerij, preglednejši trg, pravično obdavčitev, boljše načrtovanje gradnje stanovanj. Kaj natančno bo posamezna institucija lahko počela z zbranimi podatki, niso povedali. Omenili so le, da bodo ministrstvu za notranje zadeve posredovali podatke o številki stanovanja za stalno in začasno prijavljene osebe, statistični urad pa jih bo uporabil pri naslednjem popisu prebivalstva. Na republiški gradbeni inšpekciji smo vprašali, ali si bodo s podatki popisa pomagali pri odkrivanju nelegalnih gradenj. Odgovarjajo, da inšpektorji pri svojem delu uporabljajo vse dostopne podatke o nelegalnih gradnjah. Torej lahko sklepamo, da bodo tudi podatke iz popisa. Lastnik se tako znajde v novi situaciji, ko je zakonsko obvezan v popisu prijaviti vso svojo lastnino, torej tudi na primer – nelegalno zgrajen prizidek. To pomeni, da bo imela gradbena inšpekcija, ki je nelegalne primere doslej odkrivala po prijavah sosedov in podatkih davčne uprave ter z raziskovanjem na terenu, po takšni »samoprijavi« vse podatke zbrane na enem mestu. Lastnikom nelegalnih gradenj je v tolažbo lahko le to, da inšpekcija večinoma prednostno obravnava nelegalne gradnje, ki ogrožajo ljudi, okolje, promet in tiste, ki so zgrajene na varovanem območju. Da bo nepremičninska evidenca večnamenska, ker zakon o evidentiranju nepremičnin ne določa natančno, čemu je popis namenjen, je zmotilo tudi informacijsko pooblaščenko Natašo Pirc Musar. Lani decembra je zato na ustavno sodišče podala zahtevo o presoji ustavnosti nekaterih členov zakona. Sporen je tudi obseg zbranih podatkov ter to, da se lahko popisana lastnina poveže s točno določeno osebo, saj so v popis zajeti osebni podatki lastnika nepremičnine. Odgovora ustavnega sodišča še ni, zato Pirc Musarjeva poudarja, da morajo vsi lastniki sodelovati pri popisu, saj zakon do presoje ustavnega sodišča v celoti velja. Vsako drugačno ravnanje bi bilo državljanska nepokorščina, še dodaja. Ko in če bo ustavno sodišče presodilo, da sporni členi zakona niso skladni z ustavo, pa bo, obljublja Pirc Musarjeva, poskrbela, da bodo vsi neupravičeno zbrani podatki uničeni. Sankcije, ki čakajo lastnike, ki se popisa ne nameravajo udeležiti ali pa bodo navedli napačne ali nepopolne podatke, so za fizične osebe od 42 do 1252 evrov, za samostojne podjetnike in pravne osebe pa od 417 do 2504 evre. Katere stavbe morajo biti oštevilčene? Lastniki nepremičnin še vedno pogosto sprašujejo, katere stavbe morajo biti oštevilčene, največ nejasnosti je pri enodružinskih hišah, v katerih je več gospodinjstev. Ema Pogorelčnik, vodja projekta popis nepremičnin, odgovarja, da morajo biti ustrezno oštevilčene vse večstanovanjske stavbe ter dvo- in tristanovanjske stavbe, v katerih se posamezno stanovanje lahko prodaja kot samostojna enota. To pomeni, da ima ločen vhod in je povsem ločeno od drugih v hiši. Če sta v hiši dve ali več gospodinjstev, ni pa ločenega vhoda in se posamezno stanovanje ne more prodati kot samostojno, temveč le hiša kot celota, označitev ni potrebna. Kako lahko nepremičnino popišemo sami? Katere napake so najpogostejše? Najbolje je, da počakamo na prihod popisovalca, ki bo pustil prednatisnjene obrazce, podpisati pa je treba še izjavo o samopopisu. Navodila za samopopis so priložena, dostopna so tudi na spletni strani www.popis-nepremicnin.si. Obrazce lahko tudi naročimo s prijavo na omenjeni spletni strani, potem pa nas bo pristojna geodetska uprava obvestila, kje jih lahko prevzamemo. Izpolnjene obrazce je treba popisovalcu ali geodetski upravi vrniti v 15 dneh od prevzema. Na GURSU pravijo, da veliko lastnikov, kljub priloženim navodilom, ni znalo izpolniti obrazcev, zato svetujejo, da poiščejo pomoč popisovalca, na brezplačno telefonsko številko pa naj kličejo le za posamezna vprašanja. Ugotavljajo še, da lastniki napačno popravljajo napake v popisnih obrazcih, opozarjajo tudi, da morajo biti ti obvezno izpolnjeni z modrim kemičnim svinčnikom, če jih pošiljamo po pošti, pa ne smejo biti prepognjeni. Razpis za stanovanja SSRS Koliko stanovanj je bilo na voljo v zadnjem razpisu, ki se je končal 17. januarja? Koliko vlog je prejel SSRS in kdo ima prednost? Na stanovanjski sklad je za 116 stanovanj prispelo več kot 3000 vlog. Prednost pri nakupu stanovanj imajo najprej mlade družine, potem družine, ki niso več mlade, nato gibalno ovirane osebe in invalidi, sledijo mladi pari. Prednostne skupine so še varčevalci NSVS iz leta 2000 in vseh poznejših varčevalnih shem. Znotraj skupin mlade družine in mladi pari imajo dodatno prednost tisti, ki svoj stanovanjski problem rešujejo prvič, so sporočili z republiškega stanovanjskega sklada. Stanovanja bodo izbranim kupcem predali najpozneje 1. oktobra letos. Na katerih lokacijah so stanovanja in kakšna je njihova cena, če k njej prištejemo še ceno obveznega nakupa parkirnih mest? Stanovanja so na voljo na Poljanskem nabrežju v Ljubljani, kjer jih je 62, v Cerkljah na Gorenjskem je 48 in na Bregu pri Kranju šest stanovanj. Cena za kvadratni meter v Ljubljani je 1400 evrov, v Cerkljah 960 in pri Kranju 950 evrov. K temu je treba prišteti še nakup parkirnega mesta, za katerega je treba v Ljubljani odšteti 9750 evrov, v Cerkljah pa 7900 evrov. Kdaj lahko pričakujemo naslednji razpis sklada za prodajo stanovanj, koliko jih bo in kje? Na stanovanjskem skladu odgovarjajo le, da naslednji razpis načrtujejo v drugi polovici letošnjega leta. O lokacijah in številu razpoložljivih stanovanj bodo javnost obvestili, ko bodo izpolnjeni vsi pogoji za izvedbo prodaje.
Vir: Delo, priloga Delo in Dom, Katarina Nemanič |
ali pa nepremičnino povlecite sem.
